전세·월세 계약 시 주의해야 할 함정 5가지

전세나 월세 계약을 할 때 계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 체크해야 할 요소들이 있다. 부주의하게 계약을 진행하면 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다. 특히 2025년 부동산 시장의 변화에 따라 세입자가 반드시 신경 써야 할 함정을 정리했다.

🔹 등기부등본 확인 없이 계약하는 실수

등기부등본은 해당 주택의 실제 소유주와 근저당 설정 여부를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류다.

• 등기부등본에서 근저당 설정이 많다면 계약을 피하는 것이 좋다.
• 집주인이 아닌 제3자(대리인)와 계약을 할 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다.
• 등기부등본은 계약 직전에도 다시 확인해야 하며, 등기상 소유주와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인한다.

🔹 전세보증보험 가입 여부 확인

전세보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인해야 한다.

• 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인한다.
• 집주인이 보증보험 가입을 거부하는 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 신중해야 한다.
• 보증보험 가입이 어려운 경우, 대출이 많이 낀 주택인지 다시 검토하는 것이 필요하다.

🔹 확정일자와 전입신고를 미루는 실수

전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 보호해 주는 중요한 절차다. 이를 소홀히 하면 후순위로 밀려 보증금을 받지 못할 수도 있다.

• 계약서 작성 후 반드시 같은 날 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다.
• 근저당 설정이 있는 주택의 경우, 확정일자만으로도 보호받기 어려울 수 있으므로 신중하게 계약해야 한다.
• 임대인의 동의 없이 임차권등기를 신청할 수 있도록 계약서 특약사항을 추가하는 것이 좋다.

🔹 관리비와 추가 비용을 사전에 체크하지 않는 실수

월세 계약 시 관리비가 별도로 부과되며, 예상보다 많은 비용이 들 수 있다. 관리비 항목을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

• 관리비에 포함된 항목을 명확히 확인하고, 개별 부담 항목이 무엇인지 계약서에 기재한다.
• 난방비, 수도요금, 전기요금 등이 관리비에 포함되는지 확인하고 추가 부담이 있는지 점검한다.
• 수도·가스·전기 등 공과금이 연체되지 않았는지, 확인서를 요구해 확인한다.

🔹 집주인과 임대인의 법적 분쟁 여부 확인

임대인이 법적 분쟁 중이거나 세금 체납이 있는 경우, 세입자가 불이익을 받을 가능성이 있다.

• 지방세 및 재산세 체납 여부를 확인하는 것이 중요하다.
• 법원 판결로 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있는지 등기부등본에서 확인한다.
• 건물이 다가구주택일 경우, 다른 세입자들과 계약된 보증금 현황을 확인한다.

결론

전세나 월세 계약은 단순한 금전 거래가 아니라, 법적인 보호가 반드시 필요한 계약이다. 계약 전에 등기부등본을 확인하고, 전세보증보험 가입 여부를 검토하며, 확정일자와 전입신고를 반드시 챙기는 것이 중요하다. 관리비와 임대인의 법적 문제까지 꼼꼼하게 체크하면 안전한 임대차 계약을 진행할 수 있다.